История торговых центров США: как Southdale заново изобрёл формат mall

Southdale потратил $400 млн на то, чтобы перестать быть просто торговым центром. И это история о том, как mall придумали как замену городской площади — а потом сам mall пришлось заново изобретать.

По данным Placer.ai, которые привела Star Tribune, весной 2026 года посещаемость Southdale была почти на 30% выше уровня 2019 года. За этим стоит масштабная перестройка: с 2012 года владелец комплекса Simon Property Group вложил около $400 млн и постепенно превратил торговый центр в смешанное пространство с жильём, гостиницей, продуктовым магазином, коворкингом, спортом, ресторанами и развлечениями. В 2026 году здесь также завершили новую люксовую зону с Tiffany & Co., Louis Vuitton, Rolex и другими премиальными брендами.

Но самое интересное в этой истории произошло не в 2026-м, а 70 лет назад.

Торговый центр, который должен был заменить город

8 октября 1956 года 75 тысяч человек приехали в Эдину, штат Миннесота, посмотреть на новый торговый центр Southdale.

Внутри росли тропические растения, плавали золотые рыбки, работал фонтан, а рядом стояла двухэтажная клетка с птицами. В центре находился настоящий сад под стеклянной крышей. Вокруг — магазины, кафе и рестораны.

Посетителю не требовалось ограничиваться покупками. Здесь можно было:

• отправить письмо с почты;
• купить продукты и лекарства;
• подстричься;
• поесть;
• покататься на катке;
• просто посидеть, погулять и встретиться с друзьями.

Для Миннесоты с её долгими холодными зимами это было почти идеальное место для прогулки: улицу можно было заменить закрытым пространством с постоянным комфортным климатом.

Архитектор Виктор Груэн рассчитывал на большее. Southdale должен был стать не просто набором магазинов, а центром нового пригорода. Вокруг него планировали разместить жильё, школы, парки, игровые площадки и медицинские учреждения.

Именно здесь начинается главный парадокс Southdale: торговый центр создавался как попытка вернуть в автомобильный пригород городскую жизнь. В итоге он сам стал одной из моделей, по которым такой пригород развивался.

Почему пригороду понадобился искусственный центр

После Второй мировой войны американцы массово переезжали из городов в пригороды. Новые дома появлялись рядом с полями, росло число автомобилей, строились дороги.

С 1947 по 1953 год население пригородов США выросло на 43%, тогда как население страны в целом — на 11%.

С точки зрения быта новый сценарий был удобным: собственный дом, участок, больше пространства. Но вместе с этим исчезала привычная городская связность.

В центре города можно было выйти из дома, дойти до булочной, встретить знакомого, зайти в магазин и закончить вечер в кафе. В пригороде те же занятия оказывались разбросаны по разным точкам и часто требовали автомобиля.

Покупки переезжали вслед за людьми, а городская жизнь — не всегда.

Груэн как архитектор торговых пространств видел эту проблему особенно хорошо. Машина позволяла легко добраться до нужного магазина, но сама поездка постепенно превращалась в цепочку отдельных маршрутов между парковками и зданиями.

В 1956 году США ещё и приняли закон о строительстве национальной системы межштатных автомагистралей общей протяжённостью 41 тысяча миль. Чем быстрее росла автомобильная инфраструктура, тем дальше раздвигались границы пригородов.

Груэн предложил необычный ответ: если старая городская площадь исчезает, можно попробовать собрать её функции заново в одном месте.

Идея появилась ещё до окончания войны

В 1943 году Architectural Forum предложил архитекторам представить, как могут выглядеть американские города после Второй мировой войны. Проект получил название New Buildings for 194X.

Одно из заданий досталось Груэну и архитектору Элси Круммэк. Они придумали новый формат районного торгового центра.

Вместо обычной торговой улицы — единый комплекс с внутренним двором. Автомобили оставались снаружи, а люди перемещались между зданиями пешком, по дорожкам и крытым галереям.

Внутри предполагались не только магазины. В проекте были продуктовый рынок, аптека, ресторан, парикмахерская, почта и библиотека, а также кабинеты врачей и стоматологов, помещения для клубов и другие повседневные сервисы.

То есть архитекторы проектировали по сути маленький район под одной крышей и в одном стиле.

Человек мог купить продукты, забрать письмо, сходить к врачу и встретиться с друзьями, не перемещаясь по всему городу. Причём внутренний двор был нужен не только для того, чтобы провести покупателя от одного магазина к другому. Он должен был быть самостоятельным местом для отдыха и общения.

В 1943 году это была концепция. Но в ней уже содержался принцип, который позже стал базовым для американских mall: объединить торговлю, услуги и социальную жизнь в одном пространстве.

Northland показал, что идея работает

Первым крупным шагом к реализации стал Northland Shopping Center возле Детройта, открывшийся в 1954 году.

Вокруг универмага Hudson разместили десятки магазинов, галереи, внутренние дворы, фонтаны и произведения искусства. Там работали рестораны, проходили концерты, выставки и показы мод.

Посетитель оставлял машину на парковке, а дальше мог передвигаться по территории пешком.

Northland показал, что торговый центр способен быть не просто удобной точкой для покупок, а отдельным местом назначения. Следующим и гораздо более амбициозным проектом Груэна стал Southdale.

Семья Дейтонов, владевшая сетью универмагов Dayton's, искала способ развивать торговлю в пригородах Миннеаполиса. Зимой Миннесота была особенно неудобна для долгих прогулок и поездок по магазинам.

В начале 1950-х Дейтоны приобрели около 500 акров земли в Эдине и пригласили Груэна спроектировать новый комплекс. Архитектор получил редкую для торгового проекта свободу: он мог думать не только о здании, но и о территории вокруг него.

План предполагал жильё, школы, парки, игровые площадки и медицинские объекты. Сам торговый центр занимал около 84 акров.

Southdale: европейский пассаж внутри американского пригорода

На этот раз Груэн пошёл дальше Northland. Southdale получил полностью закрытую двухуровневую структуру, кондиционирование, эскалаторы и внутренние торговые галереи.

По архитектуре он напоминал европейские пассажи. Среди источников вдохновения была миланская галерея Виктора Эммануила II — только вместо исторической городской улицы внутри Southdale разместились магазины американских брендов.

8 октября 1956 года комплекс открылся.

В нём было 72 магазина, два крупных универмага — Dayton's и Donaldson's, супермаркет Red Owl, аптека, банк, парикмахерская и почта. Центральное пространство называлось Garden Court of Perpetual Spring — «Сад вечной весны».

Там росли тропические растения, в пруду плавали золотые рыбки, работал фонтан, стояли скульптуры и находилась двухэтажная клетка с птицами. В комплексе также появился каток.

На открытие пришли 75 тысяч человек.

По сути, Southdale продавал не только товары. Он предлагал способ провести целый день в одном месте, практически не сталкиваясь с погодой и не садясь обратно в автомобиль после каждого дела.

Именно поэтому модель оказалась настолько важной для последующей истории mall. Southdale стал одним из первых крупных полностью закрытых и кондиционируемых торговых центров в США, а его архитектурный подход быстро начал копироваться.

Как архитектура заставляла магазины работать вместе

У Southdale была ещё одна важная особенность — его планировка.

Два крупных универмага находились на противоположных концах комплекса. Между ними располагалась галерея с небольшими магазинами.

Получался заранее заданный маршрут: крупные арендаторы формировали поток, а маленькие магазины получали возможность перехватывать этот поток по дороге.

Позже такая схема получила название dumbbell plan — «планировка в форме гантели»:

• крупные магазины-якоря находятся по краям;
• между ними располагаются остальные торговые площади;
• поток посетителей проходит через весь комплекс.

Но Груэн добавлял к этому ещё один слой. Фонтаны, кафе, места для отдыха и развлечения заставляли человека задерживаться дольше и давали ему поводы посещать центр даже тогда, когда конкретная покупка не была главной целью.

Получалась довольно современная продуктовая логика: один и тот же объект должен закрывать несколько потребностей пользователя.

Можно приехать за продуктами, пообедать, встретиться с друзьями, сходить на каток или просто провести здесь свободное время. Чем больше сценариев, тем больше причин возвращаться.

Позднее индустрия масштабировала эту формулу. В mall появились кинотеатры, фуд-корты, игровые зоны и крупные развлекательные площадки. Торговый центр становился всё больше похож на самостоятельную городскую среду.

И именно здесь возникла проблема, которую Груэн в итоге сам начал критиковать.

Что случилось с идеей «города»

Исходный проект Southdale реализовали лишь частично. Школы, парк и некоторые другие объекты не появились в задуманном виде. Медицинский центр открылся в 1965 году, а остальные земли постепенно получили другую застройку.

Сам торговый центр, напротив, стал главным элементом территории.

В следующие десятилетия mall начали массово строить по всей стране. Для девелоперов это была понятная коммерческая модель: собрать магазины и сервисы в одном месте, обеспечить большой поток посетителей и управлять всей площадкой как единым объектом.

Но постепенно из этой конструкции стали исчезать общественные и культурные функции, на которых настаивал Груэн.

В 1978 году на конференции International Council of Shopping Centers в Лондоне он критиковал торговые центры, превратившиеся в однофункциональные комплексы. Он называл их «гетто одной функции» и «машинами для покупок».

Парадокс очевиден: Груэн помог создать модель, которую затем сам же критиковал.

Причина в разнице между торговым центром и настоящим городским пространством. Улица и площадь принадлежат публичной сфере. Mall остаётся частной территорией, даже если ежедневно собирает тысячи людей.

Владелец решает, как используется пространство, какие правила действуют внутри и какие активности разрешены.

Исследователи Линн Стейли и Дон Митчелл описывали это как противоречие между ощущением сообщества и частным контролем. Торговый центр может выполнять функции городской площади — люди встречаются, гуляют и проводят свободное время, — но правила этой среды устанавливает собственник.

Груэн хотел создать место для общения и сообщества. Индустрия научилась создавать поток людей и коммерческую ценность. Со временем второе стало важнее первого.

Теперь Southdale снова изобретает себя

В 2026 году Southdale вернулся к исходной идее — уже не как архитектурный эксперимент, а как попытка выжить в изменившемся ритейле.

С 2012 года Simon Property Group вложил в реконцепцию около $400 млн. Вокруг и внутри комплекса появились:

• жилые дома и гостиница;
• продуктовый магазин;
• коворкинг;
• сервисный центр округа;
• спортивный клуб;
• рестораны и развлечения;
• новая люксовая зона с Tiffany & Co., Louis Vuitton, Rolex и другими брендами.

Смысл такого устройства простой: человек должен приезжать сюда не только за покупкой.

Он может жить рядом, работать, заниматься спортом, покупать продукты, ужинать, развлекаться — и только потом, возможно, заходить в магазин.

Это особенно важно теперь, когда значительная часть обычных покупок ушла в онлайн. Mall приходится конкурировать не только с другим торговым центром, но и за свободное время человека.

Southdale поэтому превращается из торгового объекта в смешанный продукт, где магазины — лишь одна из функций.

И первые результаты этой стратегии уже видны в данных о посещаемости. Star Tribune со ссылкой на Placer.ai сообщила, что весенний трафик 2026 года был почти на 30% выше показателя 2019 года. Это показывает изменение аудитории и посещаемости, но само по себе ещё не доказывает, что рост вызван какой-то одной частью реконструкции.

Главный урок Southdale

История Southdale выглядит почти как история цифрового продукта.

Сначала была простая задача: сделать покупки удобнее для людей, которые переселились в пригороды. Затем создатели поняли, что одного магазина мало, и добавили услуги, отдых, общение и развлечения. Потом коммерческая часть начала вытеснять общественную. А спустя десятилетия объект снова пришлось пересобирать — уже вокруг новых пользовательских привычек.

В 1956 году Southdale пытался привнести городскую жизнь в пригород.

В 2026 году он пытается привнести в торговый центр всё, что человек делает за пределами магазина.

В этом и заключается устойчивость идеи Груэна. Магазин может стать причиной первого визита. Но возвращаться человек будет из-за места, привычного маршрута, встреч, еды, спорта, работы или просто возможности провести здесь несколько часов.

Southdale начинался как попытка создать искусственный городской центр за пределами города. Спустя семь десятилетий его снова перестраивают вокруг той же мысли: чтобы торговая площадка оставалась нужной, она должна быть местом, где происходит жизнь.